Продажа через внесение недвижимости в общество: когда структура полезна, а когда лишь откладывает налоговый эффект

Внесение недвижимого имущества в коммерческое общество в качестве неденежного вклада часто рассматривается как альтернатива прямой продаже. На первый взгляд логика кажется простой: физическое лицо не продает недвижимость сразу, а вносит ее в общество как неденежный вклад. Взамен оно получает доли или акции. После этого общество может продать недвижимость.

Именно здесь часто возникает практическое недоразумение. В момент самого внесения неденежного вклада физическое лицо обычно не получает денежную продажную цену. Согласно болгарскому Закону о налогах на доходы физических лиц, налог не определяется на дату приобретения долей или акций, полученных в обмен на неденежный вклад. Однако это не означает, что внесение недвижимости в общество приводит к продаже недвижимости без налоговых последствий.

После внесения вклада собственником недвижимости становится общество. Физическое лицо, которое внесло недвижимость, больше не владеет ею напрямую, а владеет участием в обществе. Если впоследствии общество продаст недвижимость, выручка от продажи поступит в общество, а не напрямую физическому лицу.

Поэтому правильный вопрос не только в том, возникает ли налог при внесении вклада. Более важный вопрос — каков общий налоговый и практический результат: от внесения недвижимости в общество до момента, когда лицо, сделавшее вклад, фактически получит денежные средства.

Что представляет собой внесение недвижимости в качестве неденежного вклада

Неденежный вклад — это вклад в коммерческое общество, который осуществляется не денежными средствами, а имуществом. Вместо внесения денег в капитал общества лицо вносит имущество — например квартиру, дом, земельный участок, урегулированный земельный участок, здание, право застройки или идеальную долю в недвижимом имуществе.

Взамен лицо получает доли или акции. После регистрации неденежного вклада недвижимость переходит в имущество общества. С этого момента общество является собственником недвижимости и может распоряжаться ею с соблюдением закона и внутренних корпоративных правил.

Это ключевое изменение: физическое лицо больше не владеет недвижимостью лично. Оно владеет долями или акциями в обществе, которому принадлежит недвижимость.

Почему такая структура может выглядеть привлекательной

Внесение недвижимости в качестве неденежного вклада часто обсуждается, когда собственник недвижимости не хочет совершать прямую продажу или когда требуется более организованная структура управления активами.

Такая структура может выглядеть привлекательной по нескольким причинам:

• недвижимость переходит в общество;
• общество может продать, управлять, сдавать в аренду или развивать недвижимость;
• физическое лицо не получает денежную продажную цену в момент внесения вклада;
• может быть создана структура для нескольких объектов недвижимости или для инвестиционного проекта;
• участие нескольких лиц может быть урегулировано через доли или акции;
• при определенных условиях у физического лица может не возникать немедленного личного налогообложения в момент внесения вклада.

Однако это не делает внесение недвижимости в общество автоматически более выгодным по сравнению с прямой продажей. В одних случаях это полезный инструмент. В других случаях такая структура создает больше процедур, расходов и последующих налоговых вопросов, чем решает.

Каков налоговый эффект в момент внесения вклада

При внесении недвижимости в качестве неденежного вклада физическое лицо получает доли или акции в обмен на сделанный неденежный вклад. Согласно статье 13, пункту 4 болгарского Закона о налогах на доходы физических лиц, налог не определяется на дату приобретения таких долей или акций.

Эта формулировка важна. Не совсем точно просто сказать, что «дохода нет» или что «апорт не облагается налогом». Более корректно сказать, что налог не определяется на дату приобретения долей или акций, полученных в обмен на неденежный вклад.

Это благоприятный режим на момент внесения вклада. Но он не означает, что вся структура окончательно не имеет налоговых последствий.

Где находится практическая “ловушка”

Практический вопрос заключается в последующих действиях.

После внесения вклада общество становится собственником недвижимости. Если общество продает недвижимость, продажная цена поступает в общество. Эти средства принадлежат обществу; они не являются личными средствами лица, сделавшего вклад.

Чтобы эти средства поступили к этому лицу, необходимо отдельное правовое основание. Чаще всего рассматриваются следующие варианты:

• распределение дивидендов;
• уменьшение капитала;
• ликвидационная доля;
• продажа долей или акций;
• заем или другая допустимая форма, если для этого есть реальное основание и надлежащее документирование.

Каждый из этих вариантов имеет собственный налоговый режим. Поэтому внесение недвижимости в общество не следует анализировать как разовую изолированную операцию. Необходимо рассмотреть всю последовательность: внесение вклада, последующую продажу недвижимости обществом, сохранение средств в обществе и способ получения этих средств лицом, сделавшим вклад.

Прямая продажа или внесение в общество: что мы фактически сравниваем

При прямой продаже физическое лицо продает недвижимость и лично получает продажную цену. Если лицо является иностранным для налоговых целей, а недвижимость находится в Болгарии, необходимо проверить, подлежит ли доход налогообложению в Болгарии, существует ли применимое соглашение об избежании двойного налогообложения и как определяется налоговая база.

При облагаемой прямой продаже недвижимости иностранным физическим лицом налоговая база обычно определяется как положительная разница между продажной ценой и документально подтвержденной ценой приобретения, уменьшенная на нормативно признанные расходы. Поэтому документы о приобретении — нотариальный акт, платежные документы, банковские переводы и другие доказательства — могут иметь решающее значение.

При внесении недвижимости в общество результат иной. Физическое лицо не получает продажную цену, а получает доли или акции. Недвижимость переходит к обществу. Если позднее общество продает недвижимость, продажная цена поступает в общество. После этого необходимо решить, каким образом лицо, сделавшее вклад, получит экономический результат этой продажи.

Иными словами, сравнение не сводится к формуле «10% налог при прямой продаже против отсутствия налога при внесении в общество». Это было бы вводящим в заблуждение. Реальное сравнение проводится между:

• прямой продажей и личным получением продажной цены; и
• внесением недвижимости в общество, последующей продажей обществом и отдельной операцией, через которую средства поступают лицу, сделавшему вклад.

Продажа недвижимости обществом

Если общество продает внесенную недвижимость, необходимо рассматривать налогообложение на уровне самого общества. Общество может реализовать бухгалтерскую и налоговую прибыль от продажи, которая облагается по правилам болгарского Закона о корпоративном подоходном налогообложении.

На этом этапе не следует механически исходить из того, что прибыль всегда равна разнице между продажной ценой и оценкой, использованной при внесении вклада. Необходимо проверить бухгалтерскую стоимость, налоговую стоимость, порядок признания недвижимости, возможные улучшения, расходы, амортизацию и конкретный бухгалтерский режим.

Это одна из причин, по которым внесение недвижимости в общество требует предварительной бухгалтерской и налоговой модели. Если рассматривать только первый шаг — само внесение недвижимости в общество — структура может выглядеть более выгодной, чем она является на самом деле.

Выручка от продажи остается в обществе

Это практический момент, который чаще всего упускается.

После того как общество продает недвижимость, средства от продажи принадлежат обществу. Даже если лицо, сделавшее вклад, является единственным собственником капитала, оно не может просто использовать банковский счет общества как личный счет.

Если это лицо хочет получить средства лично, необходимо правовое основание. Обычные варианты — распределение дивидендов, уменьшение капитала, ликвидационная доля или продажа долей/акций. Каждый вариант имеет разные последствия.

Дивиденд

Дивиденд — наиболее узнаваемый способ, которым участник или акционер может получить средства из общества.

Однако дивиденд может распределяться только при наличии распределяемой прибыли и при соблюдении применимых корпоративных и бухгалтерских правил. Не всякая сумма, полученная обществом от продажи недвижимости, автоматически может быть выплачена в виде дивиденда.

Если общество реализует прибыль от продажи, сначала рассматривается налогообложение на уровне общества. Затем, при распределении дивиденда физическому лицу, рассматривается налог на дивиденды.

Если лицо, получающее дивиденд, является иностранным для налоговых целей, также необходимо проверить применимое соглашение об избежании двойного налогообложения. Такое соглашение может предусматривать ограничение ставки или специальные условия применения, но не следует автоматически исходить из того, что оно исключает болгарское налогообложение.

Уменьшение капитала

Уменьшение капитала часто кажется естественным следующим шагом, если недвижимость первоначально была внесена в капитал общества. Логика выглядит так: недвижимость внесена в капитал, общество продает ее, затем капитал уменьшается, и средства возвращаются лицу, которое сделало вклад.

Именно здесь возникает специфический налоговый риск.

Болгарский Закон о налогах на доходы физических лиц предусматривает специальный механизм: если общество продает, обменивает или иным образом возмездно передает имущество, которое было предметом неденежного вклада, и вследствие этого уменьшает свой капитал и производит выплату в денежной или натуральной форме в пользу лица, сделавшего неденежный вклад, для налоговых целей считается, что физическое лицо продало имущество на дату регистрации неденежного вклада.

При этом доход считается приобретенным физическим лицом на дату регистрации уменьшения капитала.

Эта конструкция имеет существенное значение. Она показывает, почему внесение недвижимости в общество может не приводить к налогу на первом этапе, но может создать налоговый эффект при последующем уменьшении капитала и выплате лицу, сделавшему вклад.

Поэтому уменьшение капитала не следует использовать механически как “технический” способ вывести деньги из общества.

Продажа долей или акций

Другой вариант — не продажа недвижимости обществом, а продажа лицом, сделавшим вклад, своих долей или акций.

Этот вариант также не является автоматически более выгодным.

Во-первых, покупатель может предпочесть приобрести саму недвижимость, а не общество. При покупке общества покупатель принимает на себя и корпоративную историю, бухгалтерские риски, потенциальные обязательства и необходимость более широкой юридической проверки.

Во-вторых, при продаже долей или акций необходимо определить их цену приобретения. Не следует механически считать, что она равна оценке, использованной при внесении вклада. Во многих случаях релевантной является документально подтвержденная цена приобретения самой внесенной недвижимости, а не оценка, использованная при внесении.

Если эту цену приобретения невозможно документально подтвердить, налоговый результат может быть неблагоприятным.

В-третьих, если лицо, продающее доли или акции, является иностранным для налоговых целей, необходимо проверить применимое соглашение об избежании двойного налогообложения. Некоторые соглашения содержат специальные правила для обществ, стоимость которых преимущественно формируется за счет недвижимого имущества. Поэтому продажу долей не следует рассматривать как универсальный способ избежать налогообложения при продаже недвижимости.

Ликвидация

Ликвидация может быть актуальна, если общество было создано преимущественно для конкретной структуры и после продажи недвижимости больше не имеет функции.

Однако ликвидация — это не быстрая техническая процедура. Она включает формальную процедуру, сроки, бухгалтерское обслуживание, урегулирование обязательств, исключение общества из реестра и отдельный налоговый режим ликвидационной доли.

Если с самого начала ясно, что общество не будет иметь долгосрочной функции, необходимо оценить, имеют ли экономический смысл все расходы на учреждение, внесение вклада, поддержание общества, продажу и ликвидацию.

НДС при внесении вклада и последующей продаже

НДС не является основным вопросом в каждой структуре с внесением недвижимости в общество, но его не следует игнорировать.

Если недвижимость представляет собой новое здание, урегулированный земельный участок, право застройки или актив, связанный с активной хозяйственной деятельностью, анализ НДС может быть существенным. Разграничение между новым зданием и зданием, которое не является новым, важно прежде всего для режима НДС, а не столько для личного подоходного налогообложения физического лица.

При внесении недвижимости в общество возникает и дополнительный практический вопрос: если недвижимость вносится лицом, зарегистрированным по НДС, принимающее общество может подпасть под обязательный режим регистрации по НДС. Этот вопрос необходимо проверить заранее, особенно если недвижимость использовалась в экономической деятельности или по ней был использован налоговый кредит.

При последующей продаже обществом необходимо проверить:

• вид недвижимости;
• является ли здание новым или нет;
• имеется ли урегулированный земельный участок;
• имеется ли право застройки;
• является ли поставка облагаемой или освобожденной;
• имеется ли право выбора налогообложения;
• применяются ли корректировки налогового кредита;
• зарегистрировано ли общество по НДС или должно ли оно зарегистрироваться.

Такая проверка особенно важна для инвестиционной недвижимости, девелоперских проектов, новых зданий и объектов, используемых в хозяйственной деятельности.

Местный налог и сборы

Один из аргументов в пользу внесения недвижимости в общество состоит в том, что неденежные вклады в капитал коммерческого общества могут быть освобождены от местного налога при приобретении. Это может иметь значение для недвижимости высокой стоимости.

Однако этот эффект не следует рассматривать изолированно. Даже если при внесении вклада достигается экономия местного налога, ее необходимо сопоставить со всеми остальными расходами:

• оценка неденежного вклада;
• юридическая подготовка;
• нотариальные заверки;
• регистрации;
• бухгалтерское обслуживание;
• годовые финансовые отчеты;
• корпоративные решения;
• потенциальная регистрация по НДС;
• последующая продажа;
• дивиденд, уменьшение капитала или ликвидация.

В некоторых случаях преимущество по местному налогу при внесении вклада не компенсирует дополнительную сложность структуры.

Что необходимо проверить перед внесением недвижимости в общество

Перед выбором такой структуры необходимо проверить как минимум следующее:

• кто владеет недвижимостью до внесения вклада и каков его налоговый статус;
• каким образом недвижимость была приобретена;
• имеется ли документально подтвержденная цена приобретения;
• каким был бы налоговый результат при прямой продаже;
• какой вид недвижимости является предметом операции;
• существует ли риск по НДС;
• зарегистрировано ли лицо по НДС;
• возникнет ли у принимающего общества обязанность зарегистрироваться по НДС;
• будет ли общество продавать недвижимость или удерживать ее долгосрочно;
• каким образом лицо, сделавшее вклад, получит экономический результат продажи;
• имеется ли применимое соглашение об избежании двойного налогообложения;
• каковы административные, бухгалтерские и юридические расходы;
• имеется ли реальная деловая причина для такой структуры.

Если на эти вопросы нет ясного ответа, внесение недвижимости в общество не следует осуществлять только потому, что на первом этапе налог не определяется.

Когда внесение недвижимости в общество может иметь смысл

Такая структура может быть разумным инструментом, если существует более широкая цель, чем разовая продажа.

Например:

• недвижимость будет использоваться в деятельности общества;
• несколько объектов недвижимости должны управляться в одной структуре;
• планируется инвестиционный или строительный проект;
• участвуют несколько лиц, и их отношения должны быть урегулированы через доли или акции;
• планируется долгосрочное управление активами;
• имеется семейное или наследственное планирование;
• покупатель предпочитает приобрести общество, а не отдельный объект недвижимости;
• структура имеет реальную экономическую и управленческую логику.

В таких случаях внесение недвижимости в общество может быть частью осмысленного планирования. Но тогда оно должно быть построено как корпоративная и налоговая модель, а не как разовая техника для избежания налога.

Когда такая структура может быть неоправданной

Внесение недвижимости в общество может оказаться неоправданным, если цель состоит лишь в том, чтобы недвижимость была сразу продана, а лицо, внесшее ее в общество, получило деньги лично.

В такой ситуации необходимо внимательно сравнить:

• налог при прямой продаже;
• расходы по внесению вклада;
• корпоративное налогообложение при продаже обществом;
• налог на дивиденд или иной последующий доход;
• последствия по НДС;
• расходы на бухгалтерское обслуживание и поддержание общества;
• сроки;
• риск будущих споров с Национальным агентством по доходам Болгарии;
• необходимость ликвидации или уменьшения капитала.

Если после такого сравнения структура приводит к аналогичному или менее благоприятному результату, прямая продажа может быть более понятным и чистым вариантом.

Практические риски и ошибки

Часто задаваемые вопросы

1. Что означает внесение недвижимости в общество в качестве неденежного вклада?
   Это неденежный вклад в коммерческое общество. Лицо вносит недвижимость в общество и получает доли или акции. После регистрации собственником недвижимости становится общество.
2. Возникает ли налог при самом внесении вклада?
   Согласно болгарскому Закону о налогах на доходы физических лиц, налог не определяется на дату приобретения долей или акций, полученных в обмен на неденежный вклад. Однако это не означает, что структура окончательно не имеет налоговых последствий.
3. Позволяет ли внесение недвижимости в общество сэкономить налог?
   Так не следует считать автоматически. Во многих случаях такая структура откладывает или трансформирует налоговый эффект. Налог может возникнуть при продаже недвижимости обществом, уменьшении капитала, распределении дивиденда, ликвидации или продаже долей/акций.
4. Если общество продает недвижимость, получает ли лицо, сделавшее вклад, деньги сразу?
   Нет. Деньги принадлежат обществу. Чтобы они поступили лицу, сделавшему вклад, необходимо отдельное правовое основание — например дивиденд, уменьшение капитала, ликвидационная доля или продажа долей/акций.
5. Как определяется цена приобретения долей или акций после внесения вклада?
   Ее не следует механически приравнивать к оценке, использованной при внесении вклада. Во многих случаях решающей является документально подтвержденная цена приобретения внесенной недвижимости. При отсутствии доказательств налоговый результат может быть неблагоприятным.
6. Возникает ли НДС при внесении недвижимости в общество?
   Этот вопрос необходимо проверять в каждом конкретном случае. Особое внимание требуется, если вклад вносится лицом, зарегистрированным по НДС, если недвижимость является новым зданием, урегулированным земельным участком, правом застройки или использовалась в экономической деятельности.
7. Когда внесение недвижимости в общество имеет смысл?
   Обычно тогда, когда существует более широкая инвестиционная или корпоративная цель — управление несколькими объектами недвижимости, развитие проекта, участие нескольких лиц, долгосрочная структура или реальная бизнес-функция общества. При разовой продаже структуру необходимо внимательно сравнить с прямой продажей.
8. Нужно ли проверять соглашение об избежании двойного налогообложения?
   Да, если лицо, сделавшее вклад, является иностранным для налоговых целей. Соглашение может иметь значение для дивидендов, продажи долей или акций, ликвидационной доли или других выплат, но его конкретный текст необходимо проверять отдельно.

Заключение

Внесение недвижимого имущества в общество может быть полезным инструментом, но оно не является автоматически нейтральной с налоговой точки зрения альтернативой продаже. Такая структура может отложить личное налогообложение физического лица на момент внесения вклада, но затем возникают новые вопросы: как будет облагаться продажа обществом, как средства поступят лицу, сделавшему вклад, как определяется цена приобретения долей или акций, существует ли риск по НДС и имеет ли смысл поддерживать общество.

Поэтому внесение недвижимости в общество следует рассматривать как часть общей структуры, а не как самостоятельную налоговую технику. Перед выбором такого подхода необходимо сравнить последствия прямой продажи, внесения недвижимости в общество, продажи обществом, распределения дивиденда, уменьшения капитала, продажи долей или акций и возможной ликвидации.

Если вы планируете внести недвижимость в общество или сравниваете прямую продажу с корпоративной структурой, свяжитесь с нами. Адвокатское бюро Vassilev & Partners может оказать содействие в налоговом и корпоративном анализе, подготовке процедуры внесения неденежного вклада, проверке последствий по НДС, анализе применимого соглашения об избежании двойного налогообложения и структурировании последующего получения средств лицом, сделавшим вклад.

Предупреждение

Информация, содержащаяся в настоящей статье, носит исключительно общий информационный характер и предназначена для базовой ориентации по рассматриваемой теме с учетом правового положения на дату публикации. Несмотря на то что мы стремимся обеспечить максимальную точность содержания, правовые нормы и их толкование могут изменяться со временем. Для проверки актуального текста применимых положений и их применения к вашей конкретной ситуации необходимо обратиться к нам напрямую. Мы не несем ответственности за возможный ущерб, возникший в результате самостоятельного использования информации из настоящей статьи без предварительной индивидуальной юридической консультации. Настоящая статья не является юридическим заключением.