Решение Верховного кассационного суда по вопросу о том, можно ли приобрести по давности урегулированный земельный участок, если детальный план застройки населённого пункта утверждён со специфическими правилами

Верховный кассационный суд в своём Решении №396/01.07.2025 по делу №1081/2024 даёт ответ на вопрос, допустимо ли приобретение по давности в соответствии со ст. 200(1) в связи со ст. 19(6) Закона о территориальном устройстве (ЗТУ) реальной части урегулированного земельного участка, предназначенного для нежилой застройки по ст. 19(6) ЗТУ, если участок находится в населённом пункте или его части, имеющей историческое, археологическое, этнографическое или архитектурное значение, а детальный план застройки данного населённого пункта или его части утверждён со специфическими правилами и нормами в соответствии со ст. 19(7) и ст. 13(3) ЗТУ.

Положение ст. 19(7) ЗТУ предусматривает, что очертания улиц, площадей и урегулированных участков, их размеры, а также застройка участков в населённых пунктах или их частях с историческим, археологическим, этнографическим или архитектурным значением устанавливаются самим детальным планом. Законодатель не установил минимальные размеры площади и фасада для этой категории участков, но потребовал, чтобы эти показатели обеспечивали сохранение исторических и архитектурных ценностей, окружающей среды, характерного объемно-пространственного и архитектурно-художественного облика, а также ценной древесной растительности.

Поскольку очертания и размеры урегулированных участков определяются детальным планом, любые изменения могут быть внесены только таким же образом — через изменение действующего плана или принятие нового плана. Это означает, что если третье лицо завладело реальной частью такого участка, оно не может приобрести её по давности, так как это нарушило бы специфические правила и нормы для территорий или их частей, пользующихся особой территориально-строительной защитой (ст. 13(2) ЗТУ). Эти требования не будут нарушены только в том случае, если фактически владянная часть участка и оставшаяся часть обозначены как самостоятельные урегулированные участки по плану в соответствии со ст. 13(2) ЗТУ.

В постоянной практике ВКС считает, что ст. 200(2) ЗТУ не применяется в случаях «фактического присоединения в результате приобщения реальной части участка к соседнему». Исключение касается только случаев, когда часть земельного участка присоединяется к соседнему участку на условиях ст. 17 ЗТУ — при первоначальном урегулировании ранее неурегулированных участков регуляционным планом, а также при присоединении реальной части урегулированного участка к соседнему участку, если эта часть не соответствует требованиям ст. 19 ЗТУ, что может быть сделано только по ст. 15 ЗТУ — по общей воле собственников соседних участков. Владелец урегулированного участка, который по действию ЗТУ владел реальной частью соседнего участка более 10 лет, не может ссылаться на ст. 200(2) ЗТУ. Изменение границ урегулированных участков по ст. 19(7) ЗТУ требует утверждения плана по ст. 15(3) ЗТУ, с которым необходимо оценить, не нарушаются ли специфические правила и нормы для территорий или их частей, пользующихся особой территориально-строительной защитой.

Если вам нужна помощь по вопросам применения Закона о территориальном устройстве, пожалуйста, свяжитесь с нами.