Entscheidung des Obersten Kassationsgerichts zur Frage, ob ein reguliertes Grundstück durch Verjährung erworben werden kann, wenn der detaillierte Bebauungsplan für die Siedlung mit spezifischen Regeln genehmigt wurde

Das Oberste Kassationsgericht beantwortet in seiner Entscheidung Nr. 396/01.07.2025 im Fall Nr. 1081/2024 die Frage, ob es zulässig ist, nach Art. 200 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 19 Abs. 6 des Raumordnungsgesetzes (RAG) einen realen Teil eines regulierten Grundstücks, das für nichtwohnungsbezogene Bebauung nach Art. 19 Abs. 6 RAG vorgesehen ist, zu erwerben, wenn sich das Grundstück in einer Siedlung oder einem Teil einer Siedlung von historischem, archäologischem, ethnographischem oder architektonischem Wert befindet und der detaillierte Bebauungsplan für diese Siedlung oder diesen Teil mit spezifischen Regeln und Normen gemäß Art. 19 Abs. 7 und Art. 13 Abs. 3 RAG genehmigt wurde.

Art. 19 Abs. 7 RAG sieht vor, dass die Grenzen von Straßen, Plätzen und regulierten Grundstücken sowie deren Größe und die Bebauung der Grundstücke in Siedlungen oder in Teilen davon mit historischem, archäologischem, ethnographischem oder architektonischem Wert durch den detaillierten Bebauungsplan selbst festgelegt werden. Der Gesetzgeber hat keine Mindestfläche oder Mindestbreite für diese Kategorie von Grundstücken vorgesehen, sondern nur verlangt, dass diese Werte den Erhalt historischer und architektonischer Werte, der Umwelt, des charakteristischen räumlich-volumetrischen und architektonisch-künstlerischen Erscheinungsbildes sowie der wertvollen Baumbestände gewährleisten.

Da die Grenzen und Maße der regulierten Grundstücke durch den detaillierten Bebauungsplan bestimmt werden, können Änderungen nur auf dieselbe Weise vorgenommen werden—durch Änderung des bestehenden Plans oder Annahme eines neuen Plans. Dies bedeutet, dass ein Dritter, der einen realen Teil eines solchen regulierten Grundstücks in Besitz genommen hat, diesen nicht durch Verjährung erwerben kann, da dies die spezifischen Regeln und Normen für Gebiete oder Teile davon verletzen würde, die besonderen raumplanerischen Schutz genießen (Art. 13 Abs. 2 RAG). Diese Anforderungen werden nur dann nicht verletzt, wenn der tatsächlich in Besitz genommene Teil des Grundstücks und der verbleibende Teil als separate regulierte Grundstücke gemäß Plan nach Art. 13 Abs. 2 RAG abgegrenzt sind.

Nach ständiger Rechtsprechung hält das OKG fest, dass Art. 200 Abs. 2 RAG nicht auf „tatsächliche Anschlussfälle infolge der Eingliederung eines realen Teils eines Grundstücks in ein benachbartes“ anwendbar ist. Die Ausnahme betrifft nur Fälle, in denen ein Teil eines Grundstücks an ein Nachbargrundstück angeschlossen wird unter den Bedingungen von Art. 17 RAG—bei der erstmaligen Regulierung mit einem Bebauungsplan bisher unregulierter Grundstücke oder beim Anschluss eines realen Teils eines regulierten Grundstücks an ein Nachbargrundstück, wenn dieser Teil nicht den Anforderungen von Art. 19 RAG entspricht, was nur nach Art. 15 RAG durch die allgemeine Zustimmung der Eigentümer der benachbarten Grundstücke erfolgen kann. Ein Eigentümer eines regulierten Grundstücks, der gemäß RAG einen realen Teil eines Nachbargrundstücks mehr als 10 Jahre in Besitz hatte, kann sich nicht auf Art. 200 Abs. 2 RAG berufen. Eine Änderung der Grenzen regulierter Grundstücke nach Art. 19 Abs. 7 RAG setzt die Genehmigung eines Plans nach Art. 15 Abs. 3 RAG voraus, der prüfen muss, ob durch die Änderung die spezifischen Regeln und Normen für Gebiete oder Teile davon, die besonderen raumplanerischen Schutz genießen, verletzt werden.

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